03 CLÁUSULAS ESPECIAIS EM CONTRATOS

No conteúdo de hoje responderei as seguintes perguntas: “Quais são as cláusulas especiais em um contrato de compra e venda?”, “o que devo me atentar ao elaborar um contrato de compra e venda?”, “quais são as disposições especiais em um contrato de compra e venda?” e “o que eu não posso esquecer em um contrato de compra e venda?”.

No caso de você querer saber “o que é cláusula especial?” e “quais são elas?”, você pode clicar aqui e depois voltar a esta página, ou continuar a leitura para ver, de forma minuciosa, 03 delas, as que considero mais importantes!!

As cláusulas especiais à compra e venda são:

01. DA RETROVENDA

A Retrovenda está tipificada nos artigos 505 a 508 do Código Civil.

É quando o vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador. Ou seja, pode reaver o bem vendido (art. 505 do CC).

No caso do comprador se recusar a receber as quantias de seu direito, o vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente no valor integral (art. 506, caput e parágrafo único, do CC).

Isto de depositar valor em juízo SEMPRE DEVE acontecer quando a parte que deveria receber se recusa.

Por isso é de suma importância sempre ter um advogado ao seu lado para te orientar, elaborar e redigir o contrato e, se possível, participar das negociações.

Cuidado com esta cláusula, pois é transmissível a herdeiros e legatários (art. 507 do CC).

02. DA VENDA A CONTENTO E DA SUJEITA A PROVA

Esta cláusula está prevista nos artigos 509 à 512 do Código Civil.

Consiste na “venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e não se reputará perfeita, enquanto o adquirente não manifestar seu agrado”, art. 509 do CC.

Significa que o comprador precisará demonstrar satisfação, “contento”, para o negócio se tornar feito.

Da mesma forma, “a venda sujeita a prova presume-se feita sob condição suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e seja idônea para o fim a que se destina.”, art. 510 do CC.

Nos dois casos, as obrigações do comprador, quem recebeu a coisa comprada, são as de mero comodatário, enquanto não manifestar o aceite (art. 511 do CC).

Esta cláusula necessita de muita atenção, não é uma cláusula muito utilizada, mas importante para os negócios, já que após ser-lhe entregue o bem, você pode devolvê-la depois se não cumpriu o prometido ou não tiver sido de seu agrado.

Neste caso, indico que você estipule um PRAZO para após ser considerado como aceito, pois se não houver prazo estipulado para a declaração do comprador, o vendedor terá direito de intimá-lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo improrrogável (art. 512 do CC), o que torna o contrato mais oneroso e burocrático.

03. DA PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA

A preempção ou preferencia pode ser encontrada nos artigos 513 a 520 do Código Civil, e seu conceito está previsto no art. 513, conforme abaixo exposto:

“Art. 513. A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto”, destaquei.

O prazo para exercer este direito não poderá exceder a 180 dias, se a coisa for móvel, ou a 2 anos, se imóvel (parágrafo único do art. 513 do CC).

Das cláusulas, esta é a mais comum de se ver, principalmente em “Contratos de Locação”, entretanto, cuidado com as regras da Lei de Locações.

Uma observação IMPORTANTE é que quando a lei determina o prazo em dias, jamais deve confundir o prazo com meses, 180 dias não são 6 meses!!

Neste caso, é preciso fazer a contagem em dias, até se obter os 180 dias, caso seja o prazo que você queira estipular.

Segunda observação importante é que a lei usa a palavra “PODERÁ”, ou seja, é facultativo utilizar os 180 dias, desde que não os exceda.

Continuando... “O vendedor pode também exercer o seu direito de prelação, intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.”, art. 514.

“A pessoa que exerce o direito de preferência está, sob pena de a perder, obrigado a pagar, em condições iguais, o preço encontrado, ou o ajustado”, art. 515, ou seja, tem o direito de preferência, porém não tem terá benefícios sobre isso. Caso não tenha o dinheiro nas condições que o Vendedor quiser, então simplesmente não fará o uso deste direito.

Neste caso também indico que seja colocado um prazo para o direito de preempção ou preferência, pois inexistindo prazo estipulado, o direito caducará, se for a coisa móvel, em 3 dias, se for a coisa imóvel em 60 dias subsequentes à data em que o comprador tiver notificado o vendedor (art. 516 do CC).

O direito de preempção ou preferência somente poderá condizer sobre o bem em sua integralidade, mesmo se houver mais de 1 interessado (art. 517 do CC).

O comprador responderá sobre perdas e danos se alienar a coisa sem ter dado ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem, respondendo solidariamente o adquirente, se tiver agido de má-fé (art. 518 do CC).

Responder de forma solidária significa que a pessoa do adquirente responderá conjuntamente no mesmo tanto com o vendedor, ambos serão responsáveis pela totalidade da obrigação.

Cuidado, não será 50% de problema de cada pessoa, mas sim 100% dos dois.

Este direito não se pode ceder, nem tampouco passar aos herdeiros.

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